엘리프 검단 포레듀 2025년 9월 최초 정당계약 이후 약 10개월째 선착순 잔여세대를 공급 중입니다.
정규 청약(특별공급 9/1, 1·2순위 9/2~3, 정당계약 9/22~25)에서 완판되지 않은 물량이 남아, 현재는 청약통장 없이 선착순으로 계약하는 단계입니다. 잔여세대가 남아 있다는 사실 자체가 검단 4단계 입지입니다.
단지 기본 개요
| 단지명 | 엘리프 검단 포레듀 |
| 위치 | 인천 검단신도시 AA32BL (마전동) · 2026.7.1부로 검단구 편입 |
| 시공 | 계룡건설산업 (브랜드 엘리프) |
| 규모 | 지하 3층~지상 15층, 11개 동, 669세대 |
| 전용면적 | 64 · 84 · 98 · 110㎡ (펜트 포함) |
| 입주 예정 | 2028년 3월 (모집공고 기준) |
| 규제 | 분양가상한제 적용 · 거주의무 없음 · 인천 비규제지역 |
평형 구성 — 검단에 귀한 27평이 213세대
검단신도시 신규 공급은 대부분 33평(84㎡) 이상 위주라, 64㎡(27평)대 신축 물량 자체가 많지 않습니다.
포레듀는 64㎡가 전체의 약 3분의 1을 차지합니다.
| 주택형 | 세대수 | 비중 |
|---|
| 64㎡ (약 27평) | 213 | 31.8% |
| 84㎡ (약 33평) | 255 | 38.1% |
| 98㎡ (약 40평) | 193 | 28.8% |
| 110㎡ (복층·펜트) | 8 | 1.2% |
분양가 (84㎡ 기준)
분양가상한제 단지라 시행사가 시세를 따라 값을 붙이지 못하고, 택지비·건축비·가산비를 정해진 방식으로 계산해 지자체 심의로 상한선이 정해집니다. 84㎡ 분양가는 최고가 기준 약 6억 500만원 수준입니다.
※ 분양가는 84㎡ 최고가(고층부) 기준이며, 향·동·층·타입에 따라 달라집니다. 64㎡ 등 다른 주택형과 저층부는 이보다 낮습니다. 정확한 층별 분양가는 입주자모집공고와 현장 확인이 필요합니다.
예상 비용 자동계산 — 84㎡ 6억 500만원 가정
① 자금 납부 흐름 (선착순 조건: 계약금 5% / 중도금 60% / 잔금 35%)
| 계약금 5% | 약 3,025만원 (1차 500만원 + 잔여 약 2,525만원) |
| 중도금 60% | 약 3억 6,300만원 (6회 분납 · 회당 약 6,050만원 · 이자후불제) |
| 잔금 35% | 약 2억 1,175만원 (입주 시) |
일반 분양(계약금 10% / 잔금 30%)과 비교하면, 초기 계약금이 약 3,025만원 적은 대신 그만큼이 잔금으로 이연됩니다. 입주 전 묶이는 목돈이 줄어드는 구조이지, 총액이 줄어드는 것은 아닙니다.
② 취득세 (1주택 취득 기준)
6억 500만원은 6억~9억 누진구간에 걸쳐, 전용 85㎡ 이하 기준 예상 취득세는 약 685만원(지방교육세 포함)입니다.
③ 전용 3.3㎡당 분양가
전용면적 기준 3.3㎡당 약 2,350만원 수준입니다. (분양업계 관행인 공급면적 기준으로는 약 1,750만원대)
④ 일정 파생값
최초 정당계약(2025.9) 이후 약 10개월 경과 · 입주 예정(2028.3)까지 약 1년 8개월 남음.
※ 계약금·중도금 비율은 현재 선착순 조건 기준 추정치이며, 실제 납부 조건은 잔여세대 소진 시 변경·종료될 수 있으므로 입주자모집공고를 확인하셔야 합니다. 취득세는 1주택·전용 85㎡ 이하 취득 기준이며 보유 주택 수, 생애최초 감면 등에 따라 달라질 수 있습니다.
검단 분상제 신규 단지끼리 비교 — 더샵 검단레이크파크
흔히 포레듀를 아라역 기입주 단지(현재 7~8억대)와 비교하지만, 아라역 일대는 1단계로 개발이 끝나 인프라가 완성된 지역이고 포레듀는 4단계 미개발 구간입니다. 개발단계와 법정동이 달라 직접 비교는 무리가 있습니다.
같은 검단·같은 분양가상한제·현재 동시에 분양 중인 단지끼리 비교하는 편이 정확합니다. 2026년 6월 분양을 시작한 더샵 검단레이크파크가 그 대상입니다.
| 구분 | 엘리프 검단 포레듀 | 더샵 검단레이크파크 |
|---|
| 84㎡ 분양가(최고) | 약 6억 500만원 | 약 6억 5,580만원 |
| 세대수 | 669세대 | 2,857세대 (대단지) |
| 브랜드·시공 | 엘리프 / 계룡건설 | 더샵 / 포스코이앤씨 |
| 계약금 | 5% (선착순) | 10% |
84㎡ 최고가 기준 약 5,080만원 차이가 납니다. 다만 이 차이를 그대로 "이득"으로 볼 수는 없습니다. 더샵은 2,857세대 대단지에 포스코 더샵 브랜드이고, 포레듀는 669세대 중소단지입니다. 세대수·브랜드·블록 위치 차이를 감안한 가격 격차로 보는 편이 맞습니다.
※ 두 단지 모두 분양가상한제이며 각 모집공고 기준입니다. 포레듀 자리(마전동 4단계)는 입주 전 신축이라 인근 실거래 표본이 아직 얇아, 실거래 시세 비교는 표본이 쌓이면 별도 업데이트할 예정입니다.
현장 브리핑
강점
분양가상한제로 분양가 상한이 고정돼 있고, 84㎡가 검단 신규 분양 중 낮은 편에 속합니다. 검단에 귀한 64㎡(27평)가 213세대로 넉넉하고, 거주의무가 없어 실거주·임대 선택이 열려 있습니다. 선착순 단계라 청약통장이 없어도, 유주택자라도 계약 자체는 가능합니다. 중도금 대출은 6억 한도·DSR 규제가 잔금 전환 시점에 적용돼, 입주 전까지는 규제 영향이 상대적으로 적은 편입니다.
가격 주의점
4단계 입지라 상권·교통 인프라가 아직 형성 전입니다. 아라역 완성 단지의 8억대 시세를 포레듀에 그대로 대입하는 것은 개발단계가 다른 지역을 겹쳐 보는 것입니다. 선착순 전환은 청약에서 완판되지 않았다는 뜻이기도 합니다. "이자후불제"는 무이자가 아니라, 입주 시 잔금과 함께 이자를 정산하는 구조라는 점도 오해가 많은 부분입니다. 검단은 2025년 말까지 약 3만 9천 세대가 입주했고 2026년에도 추가 입주가 이어져, 입주장 전세 물량이 몰릴 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
전략
무주택 실수요라면 규제 회피 구간과 낮은 초기 계약금이 진입 장벽을 낮춰줍니다. 다만 과거 아라역 상승 사례를 검단 전역으로 일반화한 기대는 경계하시는 편이 안전합니다. 선착순은 좋은 동·향·층부터 소진되므로, 잔여 현황과 층별 분양가를 실시간으로 확인하는 것이 실질적인 관건입니다. 투자 목적이라면 전세가율과 인근 입주 물량까지 함께 계산해 보시길 권합니다.
잔여세대 · 층별 분양가는 실시간으로 바뀝니다
같은 64A(27평)라도 동·층·향에 따라 분양가가 수천만원 차이 납니다.
남은 세대 중 조건이 좋은 자리부터 소진되므로, 현재 잔여 현황은 상담으로 확인하시는 것이 가장 빠릅니다.
💬 분양온 카카오톡 상담 · 관심고객 등록
유의사항
본 페이지는 입주자모집공고 및 공개 자료를 기준으로 작성된 분양 참고 자료이며, 오기가 있을 수 있습니다. 분양가·자금·취득세 관련 수치는 84㎡ 최고가(약 6억 500만원)를 가정한 추정치이며 향·동·층·타입에 따라 달라집니다. 계약 조건(계약금·중도금 비율 등)은 잔여세대 소진 시 변경·종료될 수 있습니다. 과거 인근 단지 시세는 미래 수익을 보장하지 않습니다. 정확한 내용은 입주자모집공고와 현장에서 반드시 확인하시기 바랍니다.
정규 청약(특별공급 9/1, 1·2순위 9/2~3, 정당계약 9/22~25)에서 완판되지 않은 물량이 남아, 현재는 청약통장 없이 선착순으로 계약하는 단계입니다. 잔여세대가 남아 있다는 사실 자체가 검단 4단계 입지입니다.
단지 기본 개요
평형 구성 — 검단에 귀한 27평이 213세대
검단신도시 신규 공급은 대부분 33평(84㎡) 이상 위주라, 64㎡(27평)대 신축 물량 자체가 많지 않습니다.
포레듀는 64㎡가 전체의 약 3분의 1을 차지합니다.
분양가 (84㎡ 기준)
분양가상한제 단지라 시행사가 시세를 따라 값을 붙이지 못하고, 택지비·건축비·가산비를 정해진 방식으로 계산해 지자체 심의로 상한선이 정해집니다. 84㎡ 분양가는 최고가 기준 약 6억 500만원 수준입니다.
※ 분양가는 84㎡ 최고가(고층부) 기준이며, 향·동·층·타입에 따라 달라집니다. 64㎡ 등 다른 주택형과 저층부는 이보다 낮습니다. 정확한 층별 분양가는 입주자모집공고와 현장 확인이 필요합니다.
예상 비용 자동계산 — 84㎡ 6억 500만원 가정
① 자금 납부 흐름 (선착순 조건: 계약금 5% / 중도금 60% / 잔금 35%)
일반 분양(계약금 10% / 잔금 30%)과 비교하면, 초기 계약금이 약 3,025만원 적은 대신 그만큼이 잔금으로 이연됩니다. 입주 전 묶이는 목돈이 줄어드는 구조이지, 총액이 줄어드는 것은 아닙니다.
② 취득세 (1주택 취득 기준)
6억 500만원은 6억~9억 누진구간에 걸쳐, 전용 85㎡ 이하 기준 예상 취득세는 약 685만원(지방교육세 포함)입니다.
③ 전용 3.3㎡당 분양가
전용면적 기준 3.3㎡당 약 2,350만원 수준입니다. (분양업계 관행인 공급면적 기준으로는 약 1,750만원대)
④ 일정 파생값
최초 정당계약(2025.9) 이후 약 10개월 경과 · 입주 예정(2028.3)까지 약 1년 8개월 남음.
※ 계약금·중도금 비율은 현재 선착순 조건 기준 추정치이며, 실제 납부 조건은 잔여세대 소진 시 변경·종료될 수 있으므로 입주자모집공고를 확인하셔야 합니다. 취득세는 1주택·전용 85㎡ 이하 취득 기준이며 보유 주택 수, 생애최초 감면 등에 따라 달라질 수 있습니다.
검단 분상제 신규 단지끼리 비교 — 더샵 검단레이크파크
흔히 포레듀를 아라역 기입주 단지(현재 7~8억대)와 비교하지만, 아라역 일대는 1단계로 개발이 끝나 인프라가 완성된 지역이고 포레듀는 4단계 미개발 구간입니다. 개발단계와 법정동이 달라 직접 비교는 무리가 있습니다.
같은 검단·같은 분양가상한제·현재 동시에 분양 중인 단지끼리 비교하는 편이 정확합니다. 2026년 6월 분양을 시작한 더샵 검단레이크파크가 그 대상입니다.
84㎡ 최고가 기준 약 5,080만원 차이가 납니다. 다만 이 차이를 그대로 "이득"으로 볼 수는 없습니다. 더샵은 2,857세대 대단지에 포스코 더샵 브랜드이고, 포레듀는 669세대 중소단지입니다. 세대수·브랜드·블록 위치 차이를 감안한 가격 격차로 보는 편이 맞습니다.
※ 두 단지 모두 분양가상한제이며 각 모집공고 기준입니다. 포레듀 자리(마전동 4단계)는 입주 전 신축이라 인근 실거래 표본이 아직 얇아, 실거래 시세 비교는 표본이 쌓이면 별도 업데이트할 예정입니다.
현장 브리핑
강점
분양가상한제로 분양가 상한이 고정돼 있고, 84㎡가 검단 신규 분양 중 낮은 편에 속합니다. 검단에 귀한 64㎡(27평)가 213세대로 넉넉하고, 거주의무가 없어 실거주·임대 선택이 열려 있습니다. 선착순 단계라 청약통장이 없어도, 유주택자라도 계약 자체는 가능합니다. 중도금 대출은 6억 한도·DSR 규제가 잔금 전환 시점에 적용돼, 입주 전까지는 규제 영향이 상대적으로 적은 편입니다.
가격 주의점
4단계 입지라 상권·교통 인프라가 아직 형성 전입니다. 아라역 완성 단지의 8억대 시세를 포레듀에 그대로 대입하는 것은 개발단계가 다른 지역을 겹쳐 보는 것입니다. 선착순 전환은 청약에서 완판되지 않았다는 뜻이기도 합니다. "이자후불제"는 무이자가 아니라, 입주 시 잔금과 함께 이자를 정산하는 구조라는 점도 오해가 많은 부분입니다. 검단은 2025년 말까지 약 3만 9천 세대가 입주했고 2026년에도 추가 입주가 이어져, 입주장 전세 물량이 몰릴 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.
전략
무주택 실수요라면 규제 회피 구간과 낮은 초기 계약금이 진입 장벽을 낮춰줍니다. 다만 과거 아라역 상승 사례를 검단 전역으로 일반화한 기대는 경계하시는 편이 안전합니다. 선착순은 좋은 동·향·층부터 소진되므로, 잔여 현황과 층별 분양가를 실시간으로 확인하는 것이 실질적인 관건입니다. 투자 목적이라면 전세가율과 인근 입주 물량까지 함께 계산해 보시길 권합니다.
잔여세대 · 층별 분양가는 실시간으로 바뀝니다
같은 64A(27평)라도 동·층·향에 따라 분양가가 수천만원 차이 납니다.
남은 세대 중 조건이 좋은 자리부터 소진되므로, 현재 잔여 현황은 상담으로 확인하시는 것이 가장 빠릅니다.
💬 분양온 카카오톡 상담 · 관심고객 등록
본 페이지는 입주자모집공고 및 공개 자료를 기준으로 작성된 분양 참고 자료이며, 오기가 있을 수 있습니다. 분양가·자금·취득세 관련 수치는 84㎡ 최고가(약 6억 500만원)를 가정한 추정치이며 향·동·층·타입에 따라 달라집니다. 계약 조건(계약금·중도금 비율 등)은 잔여세대 소진 시 변경·종료될 수 있습니다. 과거 인근 단지 시세는 미래 수익을 보장하지 않습니다. 정확한 내용은 입주자모집공고와 현장에서 반드시 확인하시기 바랍니다.
▸ 이 단지 청약 결과(경쟁률·당첨가점) 보기